（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈博 这是初春里普通的一周。香港中环、金钟等地的多家酒店，迎来一波又一波的媒体。 我今天奔波了三个酒店。 一位深圳的媒体边说边匆匆走进雅居乐2018年度业绩会现场。

每年3、4月份，都是上市房企释放过去一年经营状况的密集期。房企管理层难得地在这个节点集体亮相，接受各家媒体及投资者的采访、发问、或质疑。

过去的2018年，房企普遍高效完成既定的销售业绩，然而，面对新一年的销售目标制定，保守成为诸多管理层对外的口径。一方面，他们预判房地产调控政策正根据实际情况进行调整，但 稳 是2019年的主基调。

另一方面，他们随时准备着，根据市场实时变化来调整自己销售战略。而调控在一二线城市与三四线城市产生的分化影响，也正对他们提出更高的挑战。

调控政策正在调整

请问管理层怎么看待今年房地产市场？会不会有一个比较大幅度的放缓，有没有一些调控放松的机会？

已经结束的这一波房企业绩会上，几乎每一场都有媒体记者站起来提出这个问题。毋庸置疑，始于2016年10月的房地产调控政策，在历经两年多密集加码之后，正潜移默化地影响着各家房企的生存大计。

面对着记者们的疑问，多位开发商管理层的回复整齐划一 今年对房地产市场的要求是保持平稳、健康、持续地发展。 房地产行业已从高速增长的峰值期进阶到平稳发展的阶段，未来再维持一个特别高速的增长可能性不大 ，这成为诸多房企在这一时期的共识。

以 稳 作为主基调，多位房企管理层延伸出来的一个预判是，调控政策正根据实际情况进行调整。

奥园集团董事局主席郭梓文表示，国家统计局最新发布的数据显示，1、2月份全国商品房销售面积同比有所下降，这主要是2018年政策的正常回调。在最新统计数据出来之后，两会期间有关主管部门也谈到未来房地产政策调控的问题，这些发表意见的主管部门已经将房地产数据下滑提到议事日程，他们既要确保房价不能过快上涨，也要防止楼价过快下跌，整个基调是要保持健康稳定的发展。

郭梓文进一步表示： 所以我们对后市是有信心的。现在调控的权力慢慢下放到各个地方政府，我们楼盘所在的一些地方政府已经释放出一些有利于房价和有利于销售面积提升的政策。

中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国指出，在因城施策的背景下，每个城市制定政策都可以有差异性，但目标很明确，就是三个稳：稳房价、稳地价、稳预期。目前各个地方房地产市场表现出来的增长情况不一样，所以各个地方政府根据实际情况进行调整，（成交）较差的，（调控）肯定会放开；价格涨得比较快的，（调控）有可能会适度收一收。

预判所透视出的谨慎，直接映射到各家房企的销售战略里。无论是龙头房企，还是千亿房企，哪怕过去一年普遍获得优异的业绩，但在制定新一年销售目标时，都不约而同放弃在规模道路上狂奔的模式，转而采取保守的态度。

三巨头之一的碧桂园，继2018年之后，依然没有给出预期的合同销售目标，碧桂园董事会主席杨国强对2019年销售增速仅仅用了 先稳健，再努力 两个词来表述。

中海地产2018年实现销售合约额3012.4亿港币，较上一年增长29.8%，同比增速为近五年最高，但其喊出的2019年销售目标为3500亿港币，预估同比增幅仅16.2%.

雅居乐在2018年首次跻身千亿房企阵营，房地产项目预售金额约1026.7亿元，同比增长14.5%，不过管理层将2019年目标定在1130亿元，同比增幅下降到10%.

2018年合约销售额同比增幅高达1倍的奥园集团，将2019年的销售目标设定为在2018年基础上增长25%；同样将预期大打折扣的还有时代中国，这家广州房企去年的销售增幅约45.5%，今年的预期增速仅约23.8%。

这几家企业，无一不在业绩会现场被媒体追问，预期目标设定是否过于保守。雅居乐集团主席兼总裁陈卓林承认，定下的指标确实比较保守。

雅居乐集团副总裁王海洋回应称，预期10%的增长，一方面是考虑现在的市场和政策，另一方面则是追求有质量的增长，希望保持正常的开发节奏，并在品牌提升方面加大力度。 在制定目标的时候我们有一个比较审慎的态度，但如果后续市场、政策有一些改变，我们的目标也会有一些变化。

粤港澳大湾区 成高频词

相比往年，碧桂园2018年度业绩会来得有点早。在碧桂园提供的资料中，有几组数据一如既往吸人眼球：

2018年，碧桂园销售额中，按项目所在地分，目标一二线和目标三四线的销售金额比例为36∶64；截至2018年底，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米。2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

这意味着，无论是销售还是未来的供应，三四线城市依旧是碧桂园业绩的贡献主力。从这几年的拿地路径来看，三四线城市也是碧桂园聚焦的重镇。

不过，今年春节前后，大部分三四线城市的成交呈降温态势，对于 三四线之王 碧桂园而言，这是一件关乎生存的大事。业绩会现场，有媒体发问 按照去年第四季度的销售情况来预估，三四五线城市的楼市去化率是否会出现下降？

这个问题的背后，隐藏着另外一层意思：碧桂园是否还会继续拓展三四线城市的土地？杨国强先是用一个反问回应： 你说三四五线楼市的销售在下降，那你觉得一二线楼市的销量是上涨了吗？ 我是长期看好三四五线楼市的。 杨国强给出了明确的答复。他说，现在农民工工资已经上涨，他们在10000元/平方米以上的城市买房比较困难，但在没有学校的农村居住起来同样也很麻烦。中国农民工未来的房子在哪里？很多人在经济条件改善之后，都会将父母孩子迁移到三四五线城市来居住，5000-6000元/平方米的房价他们消费得起，而且还具备了教育医疗文化交通等配套设施，这些农民工肯定会喜欢。 所以，我对碧桂园的未来充满信心。

一番详细的解释，反映出碧桂园在三四线城市深耕的决心。同样是大房企，中海地产在拿地策略上却走出一条与碧桂园截然不同的道路 坚守一二线，深耕现有城市，在目前所进入的城市群进行适当外溢。

颜建国提供的数据显示，截至2018年12月底，中海地产系列公司总土地储备为9144万平方米，同比增加 10.5%，其中一线城市占比15%，二线城市占比65%。颜建国透露，去年中海地产新增总楼面1764万平方米（实际权益面积1272万平方米），总地价约1443.2亿港币（权益地价1084.4亿港币）。其中北京、上海、香港的土地投资额就达到400亿港元，超过三分之一。 未来中海还是会坚守一二线城市的拿地策略。 颜建国表示。他的判断依据是，一线城市以及以一线城市为核心的城市群，在未来会是中国经济最有活力的地区。当然中国也有很多城市不断地成长，很多三线城市会变成二线城市，二线变成准一线城市，但不管怎么样，目前围绕着北京、上海以及粤港澳大湾区，还是中国经济发展在未来相当长时间内最核心的地段。

聚焦一二线城市，同样是奥园、雅居乐等千亿房企选择的路径。不过，在业绩会现场， 一二线城市的调控政策预计还会持续，三四线城市需求又不大 这对矛盾也被不少媒体提及。 如何平衡拿地布局？ 这不仅是媒体们对房企管理层提出的难题，也是新的行业态势房企必须面临的一个挑战。

颜建国以去年下半年的成交情况为例指出，一线城市成交量上升了6.2%，价格上升了29.6%；二线城市跟三线城市基本上成交量持平，价格上升了11%。可以看到，如果市场处于波动期，一线城市更稳当一点，比如去年下半年在市场整体下行的态势下，就表现出量的增加以及价格更高的增长。 所以我们相信在政府因城施策、一城一策的情况下，包括在房地产调控一线城市时间更长、力度更大的背景下，一二线城市还有足够的空间来进行释放。

王海洋称，聚焦并不代表三四线城市没有机会，但这些机会怎么能够抓住，是对所有公司的考验。

值得关注的是，粤港澳大湾区几乎成为几家房企多次提到的一个高频词。碧桂园专门在PPT上列出其在粤港澳大湾区的具体土地储备：截至2018年底，碧桂园位于粤港澳大湾区的可售建筑面积约2544.5万平方米，权益可售资源达3721.2亿元。

中海地产2018年在粤港澳大湾区的合约销售额达470亿港元，已经占总销售额的16%。土地储备达1400万平方米，占比超过15%。中海地产华南区相关负责人表示，接下来还要在香港、深圳、广州等地持续发力、重点布局。

奥园集团副总裁陈嘉扬也提到，一直以来，奥园无论是土储、销售、或者是投资拿地，有一半都来自华南区域，其中，大湾区是重中之重。